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二季度房地产市场10大预判

文章出处:人气:-发表时间:2016-04-01 09:43:00【

  近日,克而瑞研究中心发布了《"新政"集中发力,库存与房价冰火交织》的季度研究报告,对一季度房地产市场的热点进行了总结,并对二季度的市场进行了预判。按照报告的分析,行业的首要任务依然是去库存,在中央和地方"去库存"导向支持下,预计二季度上述指标增速将以稳为主。报告提出第二季度房地产的10大预判。

        一 一线房价上半年逐步降温,三线高库存年内仍难改观
        二季度,一线城市楼市会逐步降温,严厉调控直接抑制二套改善需求,商品住宅成交量预计会有所下降。与此同时,中央降首付和降税率以及农民工进城购房补贴新政都利好二线和三四线城市,所以二季度二线和部分三四线城市楼市会加快升温。
        三四线城市库存压力普遍较大,政策的着力点会继续从新型城镇化入手,促使更多的农民工群体进城买房,但限于经济水平、基础建设等客观因素,高库存在年内仍难有实质改观。
 
        二 二季度降准仍是大概率事件,但降息空间不大
        尽管自2015年以来央行已连续六次降准,释放了近4万亿元的基础货币。但因为出口下滑以及人民币贬值造成的外汇储备下降,对冲了央行降准带来的流动性影响。从综合效果来看,截至2015年末,我国基础货币余额已经连续3个季度下滑。2016年一季度基础货币余额还没公布,即使止跌回升,也不会超过去年高点。为了补充实体经济流动性,二季度央行预计仍会继续降准,以维持相对稳定的货币宽松预期。
在2015年10月24日央行"双降"之后,住房按揭基准利率降至4.9%,创历史新低。2016年2月29日,央行仅宣布降准,没有进一步的降息动作,说明基准利率继续下降的空间已然不大。未来,住房按揭利率下降将主要靠银行端的优惠落地程度。
 
        三 二季度以稳为主,全年投资、新开工、土地仍将处于低位
        "十三五"开局之年,前两月经济运行情况良好,固定资产投资增速20个月首次上升,具体到房地产数据上,各项指标均超预期,尤其是开发投资增速、新开工、土地购置面积、销售等指标向好,但待售面积仍在增加,行业库存风险并没有减小。目前经济仍处在结构性调整的风险期,行业的首要任务依然是去库存,预计二季度上述指标增速将以稳为主。
        展望二季度,行业预计会呈现如下4个趋势:
        1)二季度销售面积和金额继续回升。
        2)二季度房地产开发投资增速预计保持筑底企稳格局。
        3)二季度新开工面积继续缓慢回升。
        4)二季度房地产开发企业土地购置面积预计仍大幅下滑,土地成交价格会继续上升。
 
        四 预计热点二线城市将轮动转换
        二季度,整体市场将"稳"中有升,在二、三线城市分化的大背景下,强者恒强的局面不会改变,但热点城市房地产市场走势也会分化。
        宏观层面上,今年经济下行的风险有增无减,需要房地产市场保持良好向上的态势;政策面上,两会之前全国自上而下的密集出台政策,释放了维稳房地产市场、巩固市场向上的信号,3月两会上提出"鼓励农民购房"、"加大货币安置化比例"等手段去库存,政策面依旧保持宽松;市场层面上,随着一季度新开工的好转,以及二季度开发商逐渐供应量,成交有望继续保持增长态势。基于以上三个方面判断,二季度成交继续平稳上升为大概率事件。
 
        五 热点城市房价快速攀升,上半年或迎来阶段性顶部
        全国房价再创新高,政策面支持是最大动因。从宏观层面来看,去库存仍将是2016年房地产的主旋律,近期密集出台的去库存新政即是最好例证,而其中降二套房首付、减免契税等行政更是直接利好改善性需求。在购房需求增加、高收入购房者增多的支持下,我们认为2016年上半年房价仍将继续保持上涨态势。而需求基数较大、房价仍处低位的成都、武汉等市,其房价更有望在今年上半年迎来部长。
 
        六 三四线短期内仍难摆脱高库存
        整体来看,一二线热点城市持续热销之下,库存量也大幅下滑,虽然二线部分库存仍处在高位,但已经有了回落的迹象。
        一线城市由于其独特的经济地位,市场需求旺盛,本身库存和去化周期并不大,随着未来供应结构的不断优化;二、三线分化格局不改,一类是去年市场表现良好的热门城市,如武汉、苏州、合肥、南京等,在整体政策宽松下,市场供不应求局面不会发生实质改变,整体库存风险较低;另一类则是库存较高的城市,如沈阳、长春、青岛等,由于库存量畸高,如若不从供应端入手,控制土地供应,高库存仍将伴随其较长一段时间。
 
        七 一线城市大户型面临降温,二线进一步分化
        与往年市场走势不同,2016年一季度高端产品成交占比仍在持续上行,各类刚需产品成交占比则相应回落,小户型产品成交回落态势更为显著。基于当前"去库存"方针大方向不变,我们认为2016年中大户型产品成交占比将持续攀升,但具体到各线城市表现,或将出现一定分化。
        从购房需求的户型分布来看,目前二房和三房成交占比持续所回落,而大户型产品成交占比则持续提升。从供应面来看,为响应"去库存"新政,目前大部分二三线城市趋向于加大产品的套均面积来加快产品去化;从需求面来看,目前持续趋宽的房地产政策和信贷环境,也为改善性需求提供了更为宽松的外部环境。整体来看,2016年大户型产品成交占比的上升趋势仍将延续。
 
        八 大数据下的营销创新将成为主流
        总体来看,2016年一季度热点城市在政策利好的推动下,无论是中高端改善,还是刚需户型,成交情况都还不错。一季度房企折扣幅度与去年同期大体持平,总体而言,房企以价换量的意愿有限。
        然而,处于政策逐步宽松的市场环境,降价终不是营销的主角,部分项目5.5折促销也仅是个案现象,一季度,房企营销的亮点如下:一方面大数据引领的家装定制又有新动作。
 
        九 二季度土地市场的热点将在二线城市
        2016年我国房地产市场调控的主基调仍是去库存和因城施策,因此土地市场"有供有限"的指导思想仍将继续。预计2016年二季度全国整体土地供应量仍将维持相对低位,尤其是商品房库存量较大,去化问题严重的三四线城市,土地供应规模将继续走低。成交方面,相对于一季度,二季度成交规模势必增加,但受制于土地供应规模的限制,成交规模涨幅有限。
 
        十 大房企投资意愿强烈,热门城市拿地积极
        2016年1-2月,房企普遍业绩优异,部分房企得益于重点布局的城市市场火热而实现大幅增长。在市场回升之际,虽拿地成本继续保持攀升势头,房企投资意愿仍普遍上涨。
 
备注:本文转自中房网
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